NUOVO PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE DI TRIESTE (PRGC) - 2014

11.06.14 pubblicazione del PRGC sul BUR  dalla Regione Friuli V.G.

1.SINTESI E CONFRONTO TRA PARAMETRI SALIENTI della Variante 66 (validità ripresa il 20.07.2011) ed il nuovo PRGC

Per semplicità chiameremo :

- (ZN) Zona nord, quella racchiusa tra l'ex fabbrica Sadoch e la via Settefontane;

- (ZS) Zona sud, quella rappresentata dall'area coperta dall'ex Sadoch.

                                                                          Variante 66               Nuovo PRGC

(ZN)Denominazione di zona nord                              B2                              Bo2

(ZS)        “                       zona sud                          B2                              Bo1

(ZN)Volume max con intervento diretto                 3,5 mc/mq                4,5 mc/mq

(ZS)    “           “              “               “                  3,5 mc/mq                6,0 mc/mq

(ZN) Occupazione max del lotto                               60%                             45%

(ZS)      “                      “             “                            60%                             60%

(ZN) Altezza max edifici                                         16,50 ml                    16,50 ml

(ZS)    “           “         “                                         16,50 ml                    18,50 ml

Le distanze : tra fabbricati , tra pareti finestrate, dai confini , dal ciglio opposto della strada , rimangono invariate .

2.OSSERVAZIONI :

- per (ZN) in Bo2 l’aumento di vol. max è compensato dalla diminuzione di occupaz.   max ;

- per (ZS) in Bo2 gli aumenti di vol.max e occupaz.max sono entrambi consistenti e contrari alle direttive espresse nella Relazione Generale .

Nel caso di (ZS) l’ex fabbrica Sadoch è considerata “Edificio storico testimoniale” ad opera dell’arch.Romano Boico ; pertanto ogni intervento edilizio è disciplinato dall’art.20 delle “Norme tecniche d’attuazione”che permette le comuni manutenzioni e ristrutturazioni ; nell’ambito della ristrutturazione edilizia viene esclusa la demolizione e ricostruzione in quanto permane l’obbligo del mantenimento delle murature e dei fori delle facciate prospicienti la pubblica via . In pratica sono consentite solamente le trasformazioni interne, per cui le variazioni parametriche in aumento, sopra riportate per la zona Bo1, non avrebbero effetto sull’ex fabbrica Sadoch.

(vedi link sottostante )

3.VINCOLI : vengono mantenute le previsioni d’allargamento della via Pollaiuolo e della parte finale della via Ghirlandaio, fino alla via Pollaiuolo, come già previsto nella Variante 66. (vedi link sottostante).

4.CONCLUSIONI : questo nuovo PRGC , attualmente non ancora definitivo, non può essere considerato soddisfacente per il Comitato Rivalutazione dell’area ex Sadoch, che si è battuto mediante diverse iniziative ed incontri con esponenti del Comune al fine di cambiare la destinazione urbanistica dell’area centrale, quella priva di costruzioni ; la risposta è stata sempre negativa per le ragioni che abbiamo già esposto nelle varie newsletters.

L’unica nota positiva è la riapertura della via Pollaiuolo ; a questo punto non resta  che la speranza di realizzazione del supermercato, il cui permesso a costruire è stato ritirato il 14 aprile c.a. ed è valido per 3 anni

VEDI I SEGUENTI LINKS

PO2-Zonizzazione-Tav6.png (539442)

PO4.1-Allargamenti.png (635283)

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PRGC - PIANO REGOLATORE

GESTIONE IMMAGINI agire  nelle sequenze sotto indicate :

PER FOTO SCHERMO INTERO :  eseguire per 2 volte di seguito le operazioni ( click mouse DX su foto ; click mouse SN su APRI ) ; si apre foto schermo intero ;

Per il ritorno : eseguire per 2 volte di seguito l'operazione ( click mouse SN su freccia RITORNO su barra in alto a SN) .

PRGC-PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE - PRECEDENTE ED ATTUALE - 2013

In questa pagina vengono riportate le destinazioni urbanistiche dell'area ex Sadoch nel precedente PRGC , denominato VARIANTE 118,destinazioni che sono confrontabili con quelle dell'attuale PRGC, denominato VARIANTE 66 .

Si possono così vedere le differenze edificatorie tra le varie destinazioni urbanistiche o denominazioni di zone, in modo da valutare correttamente la preferenza che ognuno vorrebbe per il futuro della zona ex Sadoch.

RIEPILOGANDO : 

- NELL'ATTUALE PRGC (variante 66) TUTTA  LA ZONA EX SADOCH E' COSTRUIBILE (zona B2)

- NEL PRECEDENTE PRGC (variante 118) L'AREA CENTRALE NON ERA COSTRUIBILE (zona S1) MENTRE LE RIMANENTI DUE ERANO COSTRUIBILI  (zona B2).

- L’AREA CENTRALE  E’ OGGI L’UNICA PARTE MODIFICABILE in quanto priva di costruzioni . Le altre due parti , blocco principale e blocco laterale , continueranno ad essere edificabili per la presenza di costruzioni.

( CLICK SUL LINK SOTTOSTANTE PER UN APPROFONDIMENTO SUL TEMA ) 

Var 118-Zonizzazione – foglio 6.png (1421530)

Var 66-Zonizzazione.png (637759)

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ANALISI SULLA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’AREA EX SADOCH

SITUAZIONE ATTUALE - agosto 2013

Com’è noto il Comune di Trieste sta preparando la stesura del nuovo Piano Regolatore Generale Comunale – PRGC . La fase istruttoria si concluderà nel prossimo novembre.

L’area ex Sadoch è composta da tre parti :

1.Corpo principale con il fronte situato sul v.le all’Ippodromo, conosciuto come “Palazzo Sadoch”ex sede dello stabilimento cartografico Sadoch,tutelato dalle Belle Arti in quanto edificio artistico progettato dall’arch.triestino Romano Boico negli anni 60 – 70.

Esiste un progetto del 2005 dell’arch.Massimiliano Marfan  denominato “Residenza Ippodromo “che prevedeva modifiche interne per la realizzazione di 78 alloggi ed un centro commerciale ; tale progetto non è stato attuato dall’Ipg S.r.l.di Flaviano Tonellotto e nel febbraio 2008 il Comune ha approvato una variante alla concessione edilizia che prevede un ridimensionamento ; solo alloggi e niente centro commerciale.

Da allora sono trascorsi più di tre anni previsti dal Regolamento Edilizio, tra approvazione e fine lavori, per cui si può dedurre che la concessione edilizia sia scaduta.

2.Area centrale tra la via Pollaiuolo e la via del Pordenone. La superficie di circa 3500 mq è scoperta in quanto il Tonellotto, nel suo breve intermezzo, ha fatto demolire nel 2005 un capannone ed altre costruzioni minori.

Nel settembre 2011 l’arch. Marfan, per conto di Art 2000 S.r.l. ha presentato al Comune il progetto del supermercato, riservato alla PAM, che prevede un’area commerciale di 1500 mq  più  parcheggio di 2300 mq sul tetto ed attorno all’edificio .

Le trattative con la PAM si sono dilungate, tanto che nell’agosto 2012 ha girato la notizia che la PAM si sarebbe insediata nel complesso Parcomare , nell’ex area Fiat di Campo Marzio.

Successivamente l’Uff.Concessioni Edilizie ha chiesto un’integrazione al progetto che a tutt’oggi non è pervenuta .

Il Comitato ha rivolto una richiesta di chiarimenti all’amm.re di Art.2000 S.r.l. sul destino del progetto ed  ha ottenuto una risposta molto vaga, che fa intravvedere un’ estrema crisi nel mercato e difficoltà di finanziamenti, che si traducono in uno scarso interesse della potenziale clientela per la tipologia del progetto. Inoltre,non sono da escludere eccessive pretese economiche avanzate da Art 2000 durante le trattative.

3.Corpo laterale compreso tra le  vie Settefontane, Pollaiuolo e Pordenone , costituito dagli edifici dell’ex mobilificio Zerial e da alcune casette semidiroccate o con i tetti sfondati.

Alcune casette ed aree di questo corpo rientrano nel progetto del supermercato.

Il nuovo Piano regolatore, il cui iter è iniziato nel novembre 2011,prevede la fine della prima fase nel novembre 2013 ; le fasi successive potrebbero protrarsi fino al 2015 .

Fino a tale scadenza rimarrebbe in vigore la classe B2 in tutta l’area ex Sadoch con possibilità costruttive : residenziali fino a 16,5 mt , commerciali , artigianali, ecc.(vedi elenco  dettagliato nel link Var 66-Zonizzazione.png (637759)

 Se la zona B2 venisse confermata , essa sarebbe valida per almeno 15 anni, periodo medio di durata di un Piano Regolatore.

PROSPETTIVE FUTURE

La situazione economica negativa sembra non aver raggiunto il punto di svolta per cui si può lecitamente ipotizzare che il settore immobiliare e creditizio rimarranno in crisi per almeno altri due-tre anni ; ne deriva  che in questo periodo Art 2000 non riuscirà ad eseguire i suoi progetti, né avrà convenienza ad impostarne altri, considerandone i costi.

Finita la crisi e permanendo la zona B2, Art 2000 troverà sicuramente acquirenti per l’esecuzione di progetti residenziali, che abitualmente risultano i più redditizi.

Con tale ipotesi,  fra qualche anno la CEMENTIFICAZIONE  avrà il sopravvento IN TUTTA L’AREA ex Sadoch.

Un cambiamento di zona , limitato all’area centrale in quanto priva di costruzioni, dovrà essere pertanto chiesto durante la presente stesura del nuovo PRGC, possibilmente entro novembre 2013.

Le destinazioni a PARCO DI QUARTIERE in zona U2a oppure a PARCHEGGIO in zona U1 sono le uniche a garantire l’assenza assoluta di costruzioni per almeno 15-20 anni.

Dette destinazioni , che entrerebbero in vigore presumibilmente nel 2015 , lascerebbero ad Art 2000 la possibilità di completamento dei progetti approvati o in corso d’approvazione nell’AREA CENTRALE ex Sadoch, incentivando altresì la ricerca di nuovi clienti per il timore ed il danno della perdita costruttiva su circa 3500 mq di terreno.

Rimarrebbe inalterata la possibilità edificatoria in zona B2 per i CORPI PRINCIPALE e LATERALE dell’area , con le limitazioni dovute alle distanze dai confini.

RIEPILOGANDO a partire dal 2015 avremo NELL’AREA CENTRALE (l’unica modificabile) :

avremo SICURA CEMENTIFICAZIONE , se non sarà richiesto IL PARCHEGGIO o PARCO DI QUARTIERE.

avremo AREA A CIELO APERTO per alcuni anni , se verrà accolta l’istanza di PARCHEGGIO o PARCO DI QUARTIERE , mentre negli anni successivi vedremo la realizzazione di quanto richiesto.

Invece, se la maggioranza non richiederà modifiche,

IL CORPO PRINCIPALE ed il CORPO LATERALE continueranno in ogni caso a rimanere costruibili in zona B2.